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再度挂牌商业项目 越秀地产资本腾挪

2019-11-05 19:31:07 阅读量:1403

原标题:再度挂牌商业项目 越秀地产资本腾挪

继2018年底广州财富广场成功出售后,越秀地产有限公司(股票代码00123.hk,以下简称“越秀地产”)再次将其商业项目放在广州产权交易所网站上。

据了解,越秀地产计划转让佛山南海越秀地产发展有限公司(以下简称“南海越秀”)100%股权,该公司持有佛山市南海区星辉云锦广场商场及办公楼。上市前结束日期是9月29日。

据知情人士透露,该目标预计将于今年年底正式上市。具体的交易方式和买家仍不确定。

9月18日,越秀地产告诉《中国房地产新闻》记者,该项目的住宅部分已经售罄。办公楼和购物中心部分售罄,总建筑面积116,400平方米。目前,还没有确定买家。

“携手共进”是越秀地产多年的发展战略。商业房地产被视为公司业绩的增长极和稳定器。然而,由于长期的发展周期和大量的存款,公司也一直在寻找一种轻资产和快速周转的业务模式。2018年底,总规模为50亿元的商业孵化基金登陆。首个收购项目是越秀地产广州财富广场,有效填补了房地产投资信托发展过程中孵化主体缺失的一环。

上市信息显示,截至2019年7月31日,南海越秀集团收入9700万元,利润亏损443.6万元,与广州财富广场一样仍处于培育期。从资产状况来看,南海越秀尚未达到向越秀地产投资信托基金(股票代码00405.hk,以下简称“越秀房托”)注资的门槛,业务孵化基金极有可能仍将接管要约。

佛山综合项目待移交

根据上市文件,南海越秀成立于2010年10月,注册资本6亿元。经营范围涵盖佛山市南海区府南(牌)2010-009、2010-010、2010-011地块上的住宅、写字楼、商铺、停车位及配套公共设施的开发、建设、销售、出租,从事物业管理服务。

公司2018年的营业收入约为2.93亿元,净利润约为-5600万元。总资产约18.8亿元,总负债14.5亿元,所有者权益4.3亿元。

截至2019年7月31日,公司仍处于亏损状态,营业收入约为9700万元,净利润为-437万元。

南海越秀目前经营管理佛山市南海区星辉云锦广场。该项目是越秀地产在佛山开发的首个复杂项目。它位于南海大道和南京东路的交叉口。它是广佛地铁1号线和佛山地铁3号线之间唯一的地铁上部结构综合体。

越秀地产证实,该项目的住宅部分已经售罄,此次出售的写字楼和购物中心的买家尚未确定。

这是越秀地产第二次通过产权交易所转让项目股权。2018年12月21日,越秀地产宣布完成出售广州月辉房地产有限公司77.79%的股权,总成本为26.98亿元股权加总债务。广州月辉房地产有限公司拥有广州财富广场。该项目曾是一个超大型鞋和皮革主题商场。尽管它已经开业好几年了,但仍未扭转亏损局面。截至2017年底,项目总资产为24.9亿元,净利润为-2947万元。截至2018年7月31日,总资产为20.16亿元,净利润为-2036万元。

可见越秀地产上市出售的两个项目有很多相似之处,都是大型商业项目,经营业绩有待提高。

企业孵化基金或重新报价

越秀地产在出售广州财富广场时表示,这笔交易可以提高资产周转率和现金流,增强公司收购新土地或其他房地产公司股份的能力。

然而,星辉云锦广场的上市也很容易让人联想到该公司短期内是否会面临撤资压力。2019年上半年,越秀地产在土地市场表现积极,土地收购总量达到330亿元,股权达到260亿元。对此,越秀地产表示,公司目前现金流充裕,并已制定了下半年的资本计划。出售星辉云锦广场的目的是进一步优化资产结构。

近几年来,越秀地产大多采用“开发+运营+融资”的发展模式,向持有36.39%股份的越秀房托注入成熟的商业项目,实现资金回报,分享长期租金收入。

然而,目前,公司显然希望进一步缩短项目的清算期,并从运营环节剥离。

广州财富广场的买家是第一基金,该基金总规模约为50亿元,其中广州国有资产基金出资43亿元,越秀地产子公司出资7亿元。

据了解,第一基金定位为商业孵化基金,其主要战略是增值。计划主要投资于一、二级城市核心区的潜在商业地产,参与商业地产项目孵化,采用基金化运营模式,与资产管理团队结合,共同升级改造商业地产,调整业态,提高租金和资产价值。项目到期后,将资产注入香港房地产投资信托基金(China Real Estate Investment Trust,又称c-reits),实现项目退出和资金收益。

香港房地产投资信托基金指越秀房托。该基金的出现使越秀地产完善了孵化过程,形成了“地产开发-私募股权孵化-房地产投资信托基金退出”的全链金融运作模式,将退出时间带到了发展阶段。

广州财富广场是第一基金的首个投资项目。参照这条路线,星辉云锦广场的潜在接受者也可能是第一基金。一位香港股票分析师表示,商业项目的剥离有助于优化上市公司的资产负债表,但资产的一些增值收益也应相应牺牲。对于仍处于扩张阶段的越秀地产来说,前者显然更为重要。