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换个CEO就能挽救WeWork暴跌的估值?想简单了

2019-11-30 19:44:26 阅读量:3287

原标题:换个CEO就能挽救WeWork暴跌的估值?想简单了

从引人注目的宣传活动到持续打折的含泪销售,再加上有传言称公司已暂停首次公开募股,首席执行官已被包括大股东在内的许多董事“赶下台”,我们的工作已经成为代表公司“共享经济”的最糟糕的新案例。

它的价值正在缩水。截至2018年12月底,招股说明书首次提交时,投资银行的对外敞口价值高达470亿美元。但很快,在9月初投资者冷淡的反馈中,价格降至200多亿美元甚至更低。一位接近首次公开募股的消息人士告诉路透社,我们显然对今年9月中旬的这一打击失去了信心,我们计划在路演中提出最低估价仅为100亿美元。这个数字甚至低于该公司以前获得的融资总额。

如果我们的工作以这样的“20%折扣”估值上市,这意味着从2017年到现在,所有参与这个项目的投资者都将赔钱。其中,软银集团损失最大,该集团几乎是我们融资后期工作的唯一支持者。这也被认为是我们工作的董事会考虑最近替换公司首席执行官兼创始人亚当纽曼的主要原因。此前,软银曾要求我们停止上市过程。犹豫了近一周之后,我们还向公众证实,将把ipo时间表至少推迟一个月。有保证的目标是在一年内完成上市。

尽管对其他“共享经济”公司的上市存在曲折和疑虑,但它们远没有我们想象的那么激烈。Lyft的上市价格比估值上升了70亿美元。即便是被认为存在严重泡沫的优步,其上市前“贴现率”也控制在1/3。当然,如果优步没有早些时候取代其激进且备受争议的首席执行官特拉维斯·卡兰尼克,它的上市之路可能会比我们的工作更令人兴奋。

如果算上2008年的green desk(we work的前身),我们work已经做了十多年的“合作”业务。面对外面的世界,该公司的创始人亚当诺依曼创造了最令人印象深刻的总是雄心勃勃的形象。目前,在全球拥有528个办公空间项目的wework在官方网站上宣布其使命是"增强对世界的认识"。

与优步和airbnb相比,wework所代表的“联合办公室”在监管层面不那么麻烦。与此同时,由于发展迅速,它也在世界各地催生了大量的竞争对手——urwork,一家中国的合资办公企业,最近表达了在美国上市的想法。

我们的工作注定是“联合办公优先股份”的价值模式。然而,从招股说明书来看,这家“大出血”上市公司将不得不经历更多的疑虑和股价动荡。

有什么创新吗?

为了展示wework的商业价值,cnbc于9月4日邀请管理60亿美元的房地产投资者萨姆·泽尔(sam zell)对该项目进行评论。正如许多投资者预期的那样,萨姆泽尔认为这种模式并不新鲜,短期收入与长期租赁和债务之间存在不匹配的风险。

“我以前曾有幸投资过这样的企业,但事实上分租办公室的商业模式是在1954年建立的。”萨姆泽尔在节目中回忆道。

事实上,在传统房地产开发商和服务提供商的眼中,我们的工作只是一个“服务式办公室”,更加华而不实,更不注重客户。这个领域有很多成熟的公司,甚至还有像雷格斯这样的大品牌已经盈利很多年了。当然,对于资本市场来说,话题度和概念也是估值的重要参考,这导致了我们与雷格斯的差距,后者于2000年在伦敦证券交易所上市,目前市值不到40亿英镑。

在某些方面,我们和优步展示了相似的宏伟风格。例如,优步在数百页的招股说明书中,一次也没有提到它是一家“打车”公司,而我们几乎没有使用“合作”这个词,“共享经济”的概念也因为这两个冗长的文本而变得越来越模糊。有趣的是,在招股说明书中,wework说他的收入主要来自“会员费”,这相当于增加了“会员经济”的光环。

这个模型实际上可以有一个简单明了的解释。

例如,优步的核心业务是将出租车业务复制到私家车上,让普通人通过互联网为他人的出行需求提供汽车服务,这相当于“出售”车辆和人力的可用时间。

同样,我们的想法是将大面积的办公空间分割成工作站,以灵活的租赁条款租赁给小公司和个人,这相当于在销售时间的基础上销售空间。

优步作为一个连接供需的平台,不会囤积车辆和司机,但会为每个需求设定价格,并将其用作公司收入。这意味着,如果优步想要赚更多的钱,它必须做更多的生意或提高百分比。

相比之下,我们工作的商业模式更“沉重”。因为办公空间在出售前必须由公司长期租赁拆除和翻新。出售工作站的收入与整个租赁物业的租赁成本之间的差额是联营企业的毛利空间。为了赚更多的钱,公司必须保证并不断提高空间的占用率,这类似于酒店的商业模式。

根据不同的发展状况和运营持续时间,我们将其全球60多万个工作站描述为处于以下五种状态:传达租赁意向的“开发期”、签订合同但尚未进入装修阶段的“签约期”、进入装修阶段的“建设期”、开业后开始欢迎工人的“占用期”和稳定的“运营期”。

虽然我们从签订合同到开业的平均速度是5个月,远远超过市场平均9个月,但截至2019年6月,前三个州的工作站总比例仍达到67%,这意味着一半以上的工作站需要公司持续投资,无法创收。

从静态的角度来看,我们预计这部分工作站将在2020年逐步转移到运营阶段,届时公司的盈利能力将大大提高。然而,如果必须保持持续扩张的动态视角,我们的工作将总是有大量的“开发期”和“合同期”站点不断出现。

除非规模扩张得到控制甚至停止,否则如何快速消化这种早期工作站将成为一个棘手的长期课题。然而,这个前提本身对于我们现在的工作来说可能更难容忍。

工作站越多,你得到的感谢就越多?

为了增强潜在投资者的信心,“新经济公司”总是可以创造一些对自己有利的业绩计算指标。

例如,我们工作使用了企业服务公司常用的“佣金收入积压”的概念来计算所有用户在合同期内支付给我们工作的总租金,这样就可以更多地关注公司的年度收入。

在招股说明书中,我们还提出了“边际贡献”的概念,以更好地解释其财务状况——从财务角度来看,公司从未盈利,亏损越来越多。但是从“商业利润”的角度来看,情况并不那么糟糕。

“营业利润”的计算方法与毛利润有些接近,毛利润是以收入为基础扣除已开放项目的租赁成本、未开放项目的预租赁成本和新业务的开发成本的结果。根据这一指标,我们的工作在2016年将获得300万美元的“利润”。如果排除“免租期”租金成本,结果会更好。美国会计准则承认“免租期”租金成本每年参与摊销,但我们实际上不必支付租金。

“营业利润”直接关系到我们工厂租赁和转售工作站的经营行为,也接近零售连锁品牌常用的“单店利润”模式。然而,当考虑到公司层面的各种成本时,我们工作“创造”的利润很快就消失了。

例如,我们在2019年上半年发生了3.2亿美元的营销费用,接近2018年的水平。Wework认为,每个办公空间的营销活动只能在开业初期进行,大量营销费用将用于公司品牌的整体建设。然而,没有一劳永逸的营销方式。没有持续的广告,会员人数和新办公空间就不会持续增长。因此,现实中很难将这部分投资从商业活动中剔除。

另一个问题是初创企业往往难以控制的“管理费用”。如果这部分费用占收入的比例相对较大,则意味着公司总部人员过剩,这也反映出公司控制和削减成本的手段不够有效。2019年上半年,我们工作的“管理费用”达到3.9亿美元,甚至超过了2018年的水平。

最后,我们决心在全球范围内以多样化的方式发展,并在其运营成本中为新兴市场列出了一个单独的项目。2017年至2018年,公司大力拓展海外业务,共进入12个新的国内市场,这部分支出增加了两倍多。

这样,在业务规模不断扩大的背景下,我们的工作在2018年遭受了16.91亿美元的巨大损失,2019年上半年没有任何损失缩小的迹象。这种“更多的工作站,更多的损失”的现象不能通过创新所谓的“企业利润”财务理念来扭转。

海外市场只能贡献规模,而不能贡献收入?

从收入和成本数据判断,“入不敷出”的wework主要通过融资支持业务发展:2019年上半年,公司经营和投资现金流为负,但融资现金流高达34亿美元。

从wework董事会的组成中,我们可以大致看出这些资金的来源。除了日本软银集团(Softbank Group)共提供104亿美元融资外,我们的投资者还包括中国弘毅投资(Hony Capital)、风险投资公司基准资本(benchmark capital)、私募股权基金rhne和我们的上市股票承销商高盛(Goldman Sachs)。他们对我们工作的财政支持包括股权和债务融资以及二级市场融资援助。

软银、弘毅和大使馆是一家印度房地产公司,此前曾与我们达成合作,这不仅给该公司带来了在许多亚洲国家快速发展市场的机会。我们在中国、日本、韩国等地的工作是由合资企业经营的。这些合资企业的损益按比例计入上市公司报表,它们也有独立融资和发展的机会。例如,自2016年底开发以来,我们中国已经获得了两轮独立融资,并完成了对中国市场另一个联合办公品牌裸心(Naked Heart)的全资收购。

我们工作布局的这一部分显然押注于中国和印度的创业热潮及其对东南亚其他国家的影响。然而,在这些市场中,尽管我们的工作本身可以快速发展,模仿者可以很容易地获得融资,这无疑增加了竞争的难度。

或者以中国市场为例。wework中国总经理艾铁成(Ai Tiecheng)此前在接受采访时表示,这家合资公司将被视为“中国本土企业”。然而,第一财经杂志yimagazine了解到,在合资公司最重要的位置上,我们中国的决策权不在中国人手中。面对更灵活的本地竞争对手,我们通常不得不支付比公平价格更高的租金来竞争更好的职位。

作为一家名义上的“技术公司”,我们将炫耀其将机器学习用于空间规划,将大数据用于选址研究。从2016年到2017年,该公司的大部分选址研究都是与factual合作完成的,factual是一家位置数据公司,它将为我们提供关于各种形式的分布信息,包括餐馆、零售、健身、酒店和夜生活。

在亚洲第一个登陆城市上海,我们在核心商业圈选择非顶级物业、评估各种商业设施的想法没有改变。在“亚洲旗舰店”周围,我们公司目前在南京西路商业区有三个办公场所,固定的工作岗位每月成本高达3750元。以单个车站占地5平方米计算,这一租金水平实际上远远超过了商业圈的超甲级写字楼。

然而,有趣的是,wework在招股说明书中表示,美国和英国市场仍然是该公司的主要收入来源,2018年,美国贡献了wework收入的62%,而中国市场的亏损甚至使该公司在2019年上半年的“业务贡献”减少了近3%。

事实上,没有新的业务是新的。

2019年初,wework正式将公司更名为we公司,宣布决心长期投资于合资公司以外的其他领域。这次申请上市的公司也是公司的主体。

这些领域包括我们共享的公寓、我们成长的私立学校、我们发展的健身房业务以及我们提供的企业装修服务。尽管招股说明书显示,目前公司的大部分收入来自wework,但上述“蕾丝项目”总能不时引起市场关注和媒体讨论,以帮助公司保持存在感。

尽管亚当纽曼令人眼花缭乱的概念包装,welive实际上是长期出租公寓,airbnb和酒店公寓的混合体。我们不断成长,因为我们都重新创造了成熟的商业模式,更不用说更多的创新了。招股说明书中唯一相对强调的是我们提供的服务,这种服务可以根据企业对我们工作型办公室的需求进行定制。

“氪星空间”的创始人刘成城告诉伊玛目杂志,“氪星空间”是我们工作的另一个本地竞争对手,他说,这是一个不占用大量现金流的企业,“赚的钱比卖的工作多”。

除了这些新兴业务,自2017年初以来,wework还在房地产技术和办公共享初创企业领域启动了一种“扫荡模式”,在投资或收购前后共有24家公司。从这些公司的性质来看,它们可以补充我们工作的“技术”能力,也可以增强我们工作的“社区”和“教育”氛围。

其中一些公司已经开始为我们的工作贡献收入。例如,2017年收购的活动组织meetup和编程教育公司flatiron school当年贡献了320万美元的收入。米图普(Meetup)在后期也成为福利项目中的重要服务提供商,而flatiron school则利用互联网教育,目前在美国有10个培训网站。

在招股说明书中,我们还披露了属于我们公司系统的房地产基金柜。方舟管理着两个总规模为29亿美元的基金。它的主要业务是为我们的工作寻找合适的财产购买,以便进行深入的改造。目前,方舟已经收购了纽约第五大道上的标志性建筑和老百货公司洛德·泰勒(lord&taylor)的总部大楼,并与黑石集团谈判收购了伦敦德文广场的12栋建筑。

从长远来看,方舟在我们公司应该更多地被视为一种手段,进一步获得资产增值的手段,通过重资产模式——进入联合办公服务可能使财产享有更大的增值空间;将来,转售收入将比Jushachengta的会员费更多。

我们也在争夺大公司的客户。除了上述由我们提供的服务,招股说明书显示其“企业会员”占会员总数的40%。每个“企业成员”都受一个500多人的公司的约束。Ibm、亚马逊、微软、汇丰银行、字节跳动...这些公司都成了我们工作的“大客户”。

对于大公司来说,多元化的办公模式当然是有价值的,因为除了解决灵活性问题之外,还有潜在的业务合作和吸收多元化想法的机会。Wework为这个问题提供了一个很好的解决方案,但这并不意味着大公司的这种需求必须通过wework或其他联合办公品牌来解决。

如果我们工作所描述的创新最终被证明仅仅是在现实中一个接一个地对旧惯例进行概念上的革新,它可能会回到“全球创造者社区”的位置,并试图从具有更大不确定性的创造性工作者那里赚钱。毕竟,创立该公司的亚当纽曼已经成功地将不确定性转化为实实在在的金钱。

(编辑:赵金波)

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